Die Bundestagswahl am 23. Februar 2025 wirft ihre Schatten voraus, und die drängenden Probleme der Immobilienwirtschaft stehen im Fokus der politischen Programme. Angesichts der Wohnungsnot, gestiegener Baukosten und regulatorischer Herausforderungen ist die Frage, wie die Parteien den Immobilienmarkt stärken wollen, von zentraler Bedeutung.
In diesem Beitrag beleuchten wir die wohnungspolitischen Ansätze der wichtigsten Parteien – CDU/CSU, SPD, FDP, Bündnis 90/Die Grünen und AfD – und analysieren ihre potenziellen Auswirkungen auf die Immobilienbranche.
1. Wohnungsbau: Schaffung von bezahlbarem Wohnraum
Der jährliche Neubau von 400.000 Wohnungen war ein zentrales Ziel der Bundesregierung, wurde jedoch weit verfehlt. Im Jahr 2023 wurden lediglich 294.400 Wohnungen fertiggestellt, und die Zahl der Baugenehmigungen sank auf rund 260.000. Hohe Baukosten, steigende Zinsen und energetische Auflagen haben den Bau erschwert. Die Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnraum sind in den letzten 25 Jahren massiv gestiegen, sodass sich die Finanzierung für Investoren und die Mietpreise für Verbraucher auf einem schwierigen Niveau befinden.
Positionen der Parteien:
- CDU/CSU: Möchte mit einem Baukostenmoratorium und der Einführung des kostengünstigen Gebäudetyps „E“ den Neubau erleichtern. Bauland soll durch Innenverdichtung und Brachflächen erschlossen werden.
- FDP: Strebt eine Vereinfachung des Baurechts und die Reduktion von Bauauflagen auf notwendige Mindeststandards an. Digitale Verfahren sollen Genehmigungen beschleunigen.
- SPD: Setzt auf die Einrichtung einer bundeseigenen Wohnungsgesellschaft, Investitionen in den sozialen Wohnungsbau und die Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts. Planungs- und Genehmigungsverfahren sollen beschleunigt werden.
- Bündnis 90/Die Grünen: Planen den Bau von 1,6 Millionen klimafreundlichen Wohnungen bis 2030. Modulare Bauweisen und nachhaltige Konzepte stehen im Mittelpunkt.
- AfD: Will gesetzliche Vorgaben wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) lockern und den Neubau durch die Abschaffung bestimmter Bauvorschriften fördern.
Die Ansätze der Parteien zeigen, dass der Wohnungsbau im Zentrum der politischen Agenda steht. CDU/CSU und FDP setzen auf Entlastung durch weniger Bürokratie und flexiblere Vorgaben, während SPD und Grüne auf staatliche Steuerung und Förderung setzen. Der Wegfall unnötiger Hürden bei gleichzeitiger Förderung innovativer Bauweisen könnte der Schlüssel sein, um den stagnierenden Neubau wiederzubeleben.
2. Eigentumsförderung: Wohneigentum zugänglicher machen
Die Eigentumsquote in Deutschland ist eine der niedrigsten in Europa. Politische Instrumente wie das „Baukindergeld“ hatten nur begrenzten Erfolg, da hohe energetische Anforderungen und gestiegene Baupreise die Erschwinglichkeit weiter eingeschränkt haben. Der Neubau von Einfamilienhäusern ging 2023 stark zurück.
Positionen der Parteien:
- CDU/CSU: Plant Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer (250.000 Euro pro Erwachsenem, 150.000 Euro pro Kind) und höhere Freibeträge bei der Erbschaftsteuer.
- FDP: Setzt auf einen Grunderwerbsteuer-Freibetrag von 500.000 Euro für selbst genutzte Immobilien.
- SPD: Will durch das Programm „Jung kauft Alt“ den Erwerb von Wohneigentum in ländlichen Regionen fördern.
- Bündnis 90/Die Grünen: Möchten die Nebenkosten beim Immobilienerwerb, z. B. Maklerprovisionen und Notargebühren, reduzieren.
- AfD: Fordert die Abschaffung der Grunderwerb- und Grundsteuer für Selbstnutzer sowie staatliche Förderprogramme, um Mietern den Kauf ihrer Wohnungen zu erleichtern.
Die Parteien erkennen die Bedeutung der Eigentumsförderung, verfolgen jedoch unterschiedliche Ansätze. Steuerliche Anreize wie die Senkung der Grunderwerbsteuer könnten den Immobilienerwerb deutlich erleichtern, sollten jedoch mit Förderungen für energetische Sanierungen verknüpft werden, um langfristige Nachhaltigkeit zu sichern.
3. Klimaschutz und Energie: Transformation des Gebäudesektors
Die Themen Klimaschutz und Energie stehen im Gebäudesektor vor enormen Herausforderungen. Der Immobilienbereich trägt nicht nur erheblich zu den CO2-Emissionen bei, sondern bietet auch großes Potenzial für Einsparungen. Angesichts verschärfter Klimaziele, steigender Energiepreise und gesetzlicher Vorgaben wie dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist der Handlungsbedarf groß. Gleichzeitig sorgen bestehende und geplante Maßnahmen für kontroverse Debatten. Hier ein detaillierter Blick auf die Positionen der Parteien in diesem Bereich:
GEG („Heizungsgesetz“) und Gebäudeenergieeffizienz
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2023 brachte strenge Regelungen für Heizungsanlagen und energetische Standards. Diese Maßnahmen stießen auf Widerstand, da hohe Investitionskosten und die Umsetzbarkeit stark kritisiert wurden.
Positionen der Parteien:
- CDU/CSU: Setzt auf den CO2-Zertifikatehandel und fördert technologieoffene Lösungen. Steuerliche Anreize, wie der Abzug energetischer Sanierungskosten von der Erbschaft- und Schenkungsteuer, sollen Investitionen ankurbeln. Neue Standards für den Gebäudeneubau lehnt die Union aufgrund der hohen Kosten ab.
- FDP: Will das GEG zurücknehmen und auf technologieoffene Lösungen setzen. Ein flexibler Zeitrahmen für Klimaneutralität (Verlagerung des Ziels von 2045 auf 2050) soll Unternehmen und Eigentümern mehr Spielraum geben.
- SPD: Unterstützt die konsequente Umsetzung des GEG und spricht sich gegen eine Lockerung aus. Sanierungsmaßnahmen sollen durch staatliche Förderprogramme flankiert werden.
- Bündnis 90/Die Grünen: Befürworten das GEG und betonen dessen Rolle für Planungssicherheit. Die Heizungsförderung soll ausgebaut und auf einkommensschwache Haushalte fokussiert werden.
- AfD: Fordert die Abschaffung des GEG, der EEG-Umlage und der CO2-Steuer. Die Partei sieht diese Maßnahmen als wirtschaftsfeindlich und fordert eine nationale Regelung ohne EU-Vorgaben.
EU-Richtlinie zur Gebäudeenergieeffizienz (EPBD)
Die neue EU-Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden (EPBD) soll bis 2026 in nationales Recht umgesetzt werden. Sie fordert erhebliche energetische Nachrüstungen im Gebäudebestand, was zu hohen Investitionen führen wird.
Positionen der Parteien:
- CDU/CSU, SPD, Grüne und FDP: Keine konkreten Maßnahmen, jedoch Zustimmung zu den EU-Vorgaben. Die SPD betont ihre Unterstützung für den europäischen Green Deal.
- AfD: Lehnt die EPBD ab und fordert, energetische Standards in nationaler Eigenverantwortung zu belassen.
Wärmeplanung und Wärmenetze
Das GEG führte die kommunale Wärmeplanung ein, um Gebäudeeigentümern Orientierung bei der Heizungswahl zu bieten. Der Ausbau von Wärmenetzen ist zentral, um klimaneutrale Heizlösungen anzubieten, wirft jedoch Fragen zur Marktregulierung auf.
Positionen der Parteien:
- CDU/CSU: Keine detaillierten Aussagen, setzt jedoch auf technologieoffene Lösungen.
- FDP: Lehnt einen Anschlusszwang an Fernwärmenetze ab und fordert Wahlfreiheit für Eigentümer.
- SPD: Sieht die kommunale Wärmeplanung als wichtigen Schritt zur Klimaneutralität. Die Finanzierung soll über einen „Deutschlandfonds“ erfolgen, der öffentliches und privates Kapital mobilisiert.
- Bündnis 90/Die Grünen: Unterstützen die Wärmenetzplanung und fordern staatliche Förderungen, schnellere Genehmigungsverfahren und Preisregulierungen.
- AfD: Keine Aussagen.
Klimageld und CO2-Emissionshandel
Ab 2026 soll der Emissionshandel auf Wärme und Verkehr ausgeweitet werden. Die Einnahmen aus CO2-Zertifikaten bieten Möglichkeiten, Bürger zu entlasten oder klimapolitische Maßnahmen zu finanzieren.
Positionen der Parteien:
- CDU/CSU: Will die Einnahmen zur Senkung der Stromsteuer und Netzentgelte nutzen.
- FDP: Fordert eine pauschale „Klimadividende“ pro Kopf.
- SPD: Unterstützt die Einführung eines „Klimageldes“, um CO2-Kosten sozial abzufedern.
- Bündnis 90/Die Grünen: Möchten die Einnahmen aus dem Emissionshandel als „Klimageld“ gezielt an einkommensschwache Haushalte zurückgeben.
- AfD: Keine Aussagen.
Die Klimapolitik im Gebäudesektor ist eine Gratwanderung zwischen ökologischen Notwendigkeiten und wirtschaftlichen Realitäten. Während die CDU/CSU und FDP auf Flexibilität und Technologieoffenheit setzen, bleiben SPD und Bündnis 90/Die Grünen bei ambitionierten Vorgaben und Regulierung. Die AfD lehnt EU-Vorgaben ab und betont nationale Entscheidungsfreiheit.
Eine klare Strategie zur Vereinbarkeit von Klimazielen und Wirtschaftlichkeit ist entscheidend, um sowohl Investitionen zu fördern als auch die Klimaziele zu erreichen. Steuerliche Anreize, Entbürokratisierung und technologieoffene Lösungen könnten hier den Mittelweg bieten.
4. Mietrecht: Schutz der Mieter und Anreize für Investoren
Seit 2015 wurde das Mietrecht durch Maßnahmen wie die Mietpreisbremse oder die Begrenzung von Modernisierungsmieterhöhungen verschärft. Dies hat zu einer Abkühlung der Investitionsbereitschaft geführt. Investoren bemängeln vor allem die Unsicherheiten durch häufige regulatorische Eingriffe.
Positionen der Parteien:
- CDU/CSU: Beibehaltung der Mietpreisbremse, jedoch keine weiteren Verschärfungen. Regelmäßige Wohngeldanpassungen sollen Mieter entlasten.
- FDP: Lehnt zusätzliche Regulierungen ab und setzt stattdessen auf gezielte Mietzuschüsse und Wohngeld.
- SPD: Strebt eine unbefristete Mietpreisbremse an. Mieterhöhungen sollen auf sechs Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt werden.
- Bündnis 90/Die Grünen: Wollen die Mietpreisbremse entfristen und Mietsteigerungen weiter deckeln.
- AfD: Spricht sich gegen staatliche Eingriffe wie Mietpreisbremse oder Mietendeckel aus.
Die Vorschläge im Mietrecht spiegeln die Spannungen zwischen Mieterschutz und Investitionsklima wider. Während strengere Regulierungen kurzfristig Mieter entlasten könnten, drohen langfristig Investitionsstaus im Neubau. Eine Stabilisierung des Marktes durch Angebotserweiterung erscheint nachhaltiger.
5. Steuerrecht: Hebel für Investitionen in den Immobilienmarkt
Die Wohnungsbaubranche spielt eine zentrale Rolle in der deutschen Volkswirtschaft und generiert jährlich Steuereinnahmen in Höhe von 140,8 Milliarden Euro, was rund 17 Prozent der Gesamteinnahmen ausmacht. Angesichts der Krise im Wohnungsbau wird diskutiert, wie Steuererleichterungen genutzt werden können, um private Investitionen zu fördern. Gleichzeitig gibt es Handlungsbedarf bei der Erbschaftsteuer und anderen Abgaben, die den Erwerb und die Nutzung von Immobilien belasten.
Positionen der Parteien:
- CDU/CSU: Fördert Neubauten mit degressiven Abschreibungen und plant höhere Freibeträge bei der Erbschaft- und Grunderwerbsteuer. Gegen die Vermögensteuer.
- FDP: Setzt auf degressive Abschreibungen und Steuererleichterungen für energetische Sanierungen.
- SPD: Will hohe Vermögen stärker besteuern, Erbschaft- und Schenkungsteuer reformieren und die Spekulationssteuer verschärfen.
- Bündnis 90/Die Grünen: Fokus auf steuerliche Förderung sozialer und nachhaltiger Bauprojekte; Einschränkung von Erbschaftsteuer-Ausnahmen für große Vermögen.
- AfD: Forderung nach Abschaffung der Grunderwerb- und Grundsteuer für Selbstnutzer sowie der Vermögens- und Erbschaftsteuer.
Das Steuerrecht bietet ein effektives Instrument, um den Wohnungsbau zu fördern und die Finanzierungsbedingungen für private und gewerbliche Investoren zu verbessern. Insbesondere Vorschläge wie degressive Abschreibungen und Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer könnten unmittelbare Anreize schaffen. Jedoch sollte darauf geachtet werden, dass radikale Forderungen – wie die vollständige Abschaffung der Grundsteuer – nicht zu Finanzierungslücken bei den Kommunen führen. Eine ausgewogene Steuerpolitik, die sowohl Entlastungen bietet als auch finanzielle Nachhaltigkeit sicherstellt, ist entscheidend für die Zukunft der Immobilienwirtschaft.
6. Förderung des ländlichen Raums
In ländlichen Gebieten gibt es erhebliches Potenzial, den Wohnungsmarkt zu entlasten. Ein Ausbau der Infrastruktur sowie wirtschaftliche Anreize können die Attraktivität dieser Regionen steigern.
Positionen der Parteien:
- CDU/CSU: Infrastrukturmaßnahmen wie der Ausbau von Verkehrswegen und digitaler Netze.
- FDP: Förderung von Unternehmen durch Bürokratieabbau und digitale Vernetzung.
- SPD: Gleichwertige Lebensverhältnisse durch Investitionen in Nahverkehr und Gesundheitsversorgung.
- Bündnis 90/Die Grünen: Nachhaltige Entwicklung, Ausbau erneuerbarer Energien und digitale Infrastruktur.
- AfD: Ablehnung von Windkraftanlagen in Wäldern und auf landwirtschaftlichen Flächen.
Die Stärkung des ländlichen Raums könnte Ballungszentren entlasten und für eine gleichmäßigere Entwicklung sorgen. Maßnahmen zur Verbesserung der Infrastruktur und wirtschaftlicher Anreize sind dabei zentral.
Fazit
Die Wahlprogramme der Parteien zeigen, dass die Herausforderungen der Immobilienwirtschaft von allen politischen Akteuren erkannt werden. Die Schwerpunkte und Ansätze zur Bewältigung dieser Probleme unterscheiden sich jedoch erheblich. Von Deregulierung und Steuererleichterungen bis hin zu ambitionierten Klimazielen und sozialer Förderung – die politischen Konzepte sind breit gefächert und spiegeln unterschiedliche Prioritäten wider.
Kurzfristige Stabilisierung durch Flexibilität und Anreize
Maßnahmen wie der Abbau bürokratischer Hürden, technologieoffene Lösungen und steuerliche Entlastungen könnten kurzfristig für Entlastung sorgen. Besonders wichtig ist es, Investoren durch verlässliche Rahmenbedingungen zu ermutigen, sich wieder stärker im Wohnungsbau zu engagieren.
Langfristige Transformation durch Nachhaltigkeit und soziale Balance
Klimaschutz und Energieeffizienz bleiben zentrale Themen. Um Klimaziele und Wohnraumversorgung miteinander zu vereinbaren, braucht es durchdachte Förderprogramme und eine sozial ausgewogene Finanzierung der Transformation. Gleichzeitig sollten soziale Zielsetzungen nicht auf Kosten der Wirtschaftlichkeit durchgesetzt werden, um den Wohnungsmarkt nicht weiter zu belasten.
Blick in die Zukunft
Ein ausgewogener Ansatz, der Deregulierung mit gezielten staatlichen Fördermaßnahmen kombiniert, könnte die Grundlage für eine stabile und zukunftsfähige Immobilienwirtschaft schaffen. Entscheidend wird sein, ideologische Hürden zu überwinden und praxisorientierte Lösungen zu finden, die sowohl den Neubau ankurbeln als auch die Herausforderungen des Bestands bewältigen.
Die Ergebnisse der Wahl im Februar 2025 werden richtungsweisend dafür sein, wie erfolgreich Deutschland diese Krise meistert – und ob es gelingt, die Wohnungspolitik zu einem Treiber von Nachhaltigkeit, sozialer Sicherheit und wirtschaftlicher Stabilität zu machen.
Wenn Sie Fragen zu den im Artikel behandelten Themen oder anderen Bereichen des Immobilienmarktes haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
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